뜨거워지는 부동산 경매시장,
원금 손실 회피형
특수물건에 대하여

글_ 박대원

엠제이경매스쿨 

부동산 컨설턴트

최근 부동산 경매시장에서 경쟁이 치열해지며, 일반 물건보다 리스크는 있지만 저렴하게 취득할 수 있는 ‘주거용 지분 특수물건’이 투자 대안으로 주목받고 있다. 특히 전액 현금 투자 여력이 있는 경우, 공유자 매각이나 공유물분할을 통해 안정적 수익을 기대할 수 있으며, 현재 시장 상황은 이러한 투자에 적합한 시기로 평가된다.  

부동산경매의 일반적인 한계점 

최근 부동산을 저렴하게 구매하려는 수요가 늘어나면서 경매시장에 많은 이들이 몰리고 있다.

법원마다 차이는 있지만, 최초 감정가격에서 한 번 유찰이 되면 20~30% 정도 감액이 되어 다음 회차가 진행되기 때문에, 상대적으로 저렴해 보이는 매물이 많아진다. 인기 있는 아파트들은 경매법정에서 평균 1,520대 1의 높은 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 높다.

일반적인 경매물건(주거용)은 유/무료 사이트에서 제공하는 권리분석 내용만으로도 충분히 분석할 수 있을 정도로 단순하다. 결국 수많은 경쟁자 사이에서 낙찰을 받기 위해서는 가격을 높게 써야 하며, 다른 방법은 사실상 존재하지 않는다.

이러한 구조 속에서 투자자들은 실거주 목적이 아닌 이상 낙찰을 받지 못하는 경우가 많다. 또한 높은 가격을 써서 낙찰을 받더라도, 예상하지 못한 관리비나 금융비용 등이 발생해 오히려 손해를 보는 사례도 빈번하게 일어난다.

특수물건의 매력

경매에서 특수물건의 종류는 매우 다양하다. 특히 토지나 건물의 지분 매각은 입찰자에게 온전한 소유권 행사에 제한을 주는 구조지만, 오히려 투자자 입장에서는 하나의 기회가 될 수 있다. 주거용 지분 매각은 보통 부부 공동명의 중 1인이나, 상속으로 인해 지분을 가진 가족(공유자) 중 1인이 채무를 감당하지 못해 진행되는 경우가 많다. 따라서 소수 지분이나 1/2 지분 등이 경매 절차를 밟게 되는 것이다.

사건에 따라 투자금 회수 방식은 다를 수 있으나, 주거용 부동산은 ‘거주’라는 형태가 존재하기에, 일반 시장 매각보다 공유자에게 매각하는 방법이 더 빠를 수 있다.

결국, 일반 입찰자들이 꺼리는 경매 물건을 저렴하게 취득하고, 안정적으로 수익을 창출하는 셈이 된다.

원금 손실을 회피할 수 있는 투자방안  

앞서 언급했듯 주거용 지분투자는 경매 정보에 빨간 글씨로 ‘온전한 소유권 행사 불가’ 경고가 표시된다.

이로 인해 자연스럽게 여러 차례 유찰이 발생하며, 입찰을 하려고 해도 일반 물건처럼 경락잔금대출(낙찰가의 약 80%)을 받는 것이 불가능하다. 지분 매각은 시중 금융기관 대출이 거의 막혀 있기 때문이다.

결국 자본금이 충분하지 않으면 진입 자체가 불가능해지며, 입찰을 하고 싶어도 ‘그림의 떡’이 되어버린다.

반면 자본금이 있는 투자자라면, 환금성이 높은 투자처임에도 전액 현금 투자라는 리스크를 감수해야 하기 때문에 더욱 높은 수익률을 요구하게 된다.

이런 구조 덕분에 일반 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있으며, 이후 공유자에게 매각을 시도하거나, 매각이 되지 않을 경우 ‘공유물분할 청구소송’을 통해 전체 물건을 경매에 부쳐 일반 매각으로 전환할 수 있다.

공유물분할절차는 소수 지분권자라도 청구하면 형성권이 인정되어, 모든 공유자가 참여하는 정리 절차로 이어진다. 이 과정을 거치면 지분으로 낙찰받은 가격보다 더 높은 가격에 물건이 낙찰되는 것이 일반적이다.(단, 부동산 시장 가격이 보합이라는 전제 하에서다.)

지금이 투자에 적합한 시기!

특수물건의 세계로 초대한다       

전 세계 부자들의 공통된 자산 구성은 부동산, 주식, 채권이다. 개인마다 비율 차이는 있지만, 통계적으로 포트폴리오 내 부동산 비중이 가장 높은 경우가 많다. 이것은 부동산이 안정자산으로 인식된다는 증거다.

특히 현재 부동산 시장은 코로나 이후(2020년) 과도한 상승을 겪은 뒤, 2023년 정점을 찍고 2025년 현재 안정세에 접어들었다. 수도권을 제외한 지방 도시의 경우, 특별한 입지를 제외하면 2014~2017년 수준의 가격대에서 실수요 중심 거래가 이루어지고 있다. 이는 최소한 부동산 시장이 하락장을 다지고 있다는 신호로 해석할 수 있다.

부동산의 가치가 ‘0’에 수렴할 가능성이 낮은 만큼, 앞으로 더 큰 하락은 없을 것이라는 전망도 가능하다. 반면 고물가, 저성장 시대 속에서 화폐 가치는 점점 떨어지고 있으며, 실물 자산인 부동산의 가치는 장기적으로 상승할 수밖에 없다.

따라서 지금 이 시점에 경매를 통해 특수물건을 저렴하게 매수할 수 있다면, 추후 상승장이 오지 않더라도 보합장에서 실수요자에게 매각해 안정적이고 높은 수익을 거둘 수 있다고 필자는 확신한다.

작가 소개

박대원_  15년 경력의 부동산 경매 투자자이자 컨설턴트이다. 부동산학을 전공했으며, 법률 사무소 및 법무법인을 거쳐 전문 경매 투자자로 활동하고 있다. 현재 부산 소재 엠제이경매스쿨에서 특수물건 관련 강의를 진행하며, 부동산 컨설턴트로도 활발히 활동 중이다. 전업 투자 및 컨설팅을 통해 1,000여 건 이상의 경매 사건에서 낙찰받았으며, 주요 저서로는 《부동산 경매 특수물건의 기적》이 있다.