주택의 미래가격을
결정하는 가치,
위치가치란
과연 무엇일까

글_ 김경필 경제칼럼니스트, KBS <국민영수증> 금융멘토 

이번 호에서는 주택시장에서 절대 변하지 않을 미래가치, 바로 주택을 고를 때 꼭 알아야 하는 위치가치에는 어떤 것들이 있는지 또한 그것을 보는 안목을 어떻게 키울 수 있는지 알아보자

위치가치를 보는 안목을 키우자 

지난 3분기 주택시장에서는 매수세와 매도세 모두 30대에서 두드러진 것으로 나타났다. 금리의 변화에 민감한 30대들이 계속되는 고금리 탓에 영끌한 주택을 내놓는 경우가 늘고 있지만 반대로 특례보금자리론 등 금융혜택의 막차를 타려는 매수세가 동시에 유입된 결과이다. 2022년부터 시작된 금리인상은 작년 한 해만 서울 아파트 가격을 22%나 하락시켰기 때문에 낮아진 가격에서 실수요자의 매수세가 꾸준히 발생했는데 특히 그중에서도 30대가 시장을 주도한 것이다. 주택시장의 단기적인 변수는 금리와 경기 그리고 공급량이지만 시간이 지나도 절대 변하지 않는 가치는 역시 입지라고 불리는 주택의 위치가치다. 지금과 같은 혼조세의 주택시장에서도 절대 변하지 않을 미래가치, 바로 주택을 고를 때 꼭 알아야 하는 입지를 결정하는 위치가치에는 어떤 것들이 있는지 또한 그것을 보는 안목을 어떻게 키울 수 있는지 알아보자.

주택가격 중 투자가치를 결정하는 요소 

우선 주택가격은 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 바로 투자가치와 사용가치다. 여기서 투자가치란 주택을 소유한 사람에게 미래의 주택가격이 얼마나 올라갈 것인가를 나타낸 것으로 이 집을 빌려서 사용하는 세입자와는 무관하며 오로지 소유자에게 돌아갈 가치다. 대표적인 투자가치는 바로 재건축 가능성이다.

재건축이란 낡은 건물을 부수고 새로운 주택을 짓게 될 때 미래에 소유자에게 돌아갈 경제적 이득이 오늘날 주택 가격에 포함된 것을 말한다. 또한 그 밖에도 흔히 이름값이라고 불리는 지역적인 서열 그리고 거주자들의 소득수준이 미래 주택의 월세상승률에 영향을 미치므로 이 또한 미래의 소유자에게 돌아갈 경제적 이득으로 여겨져서 투자가치에 해당된다. 이런 투자가치는 흔히 주택 가격에서 전세 가격을 뺀 나머지, 흔히 ‘갭’이라고 불리는 것인데 대체로 지방보다는 서울이, 또 일반 주택보다 아파트가 더 높다. GAP은 금리에 가장 큰 영향을 받는다. 만일 10억 원 주택에 전세가 6억 원이라면 GAP은 4억 원이 되는데 거주만 한다면 6억 원만 부담해도 될 것을 굳이 4억 원을 더 주고 집을 산다는 것은 투자자의 입장에서 4억 원은 자본투자가 되는 셈이며 4억 원을 은행예금에 넣어두는 것보다는 집을 샀을 때가 그 이상으로 주택가격이 상승한다는 판단을 했기 때문일 것이다.

주택 가격 중 사용가치를 결정하는 요소 

투자의 관점이 아니라 장기적으로 주택 가격은 사용가치에 의해서 결정된다. 그중에서도 특히 입지라고 불리는 위치가치가 중요하다. 물론 사용가치 중 하나인 신축가치, 즉 얼마나 새 집인지도 가격에 아주 큰 영향을 주지만 신축가치란 시간이 지남에 따라서 가치가 줄어드는 것이므로 시간이 흘러도 변하지 않는 위치가치가 주택 가격을 결정하는 핵심요소가 된다. 주택의 가치를 결정하는 위치가치에는 크게 4가지가 있는데 바로 첫째가 안전한 이웃이다. 이 말은, 즉 종합적인 치안을 의미한다. 둘째는 교육으로 최근엔 학군보다는 사교육이 원활한 좋은 학원가와 면학 분위기가 가장 중시된다. 셋째, 교통은 대중교통과 고속도로이다. 그리고 마지막 넷째가 자연환경으로 물과 공원 같은 녹지가 많으면 좋은 평가를 받는다. 다만 산과 같은 구릉지는 평지가 아닐 수 있기 때문에 녹지라고 하더라도 곳에 따라서는 마이너스 요소가 될 수 있다.

 

위치가치를 보는 안목을 키우는 방법 

주택의 위치가치의 중요도는 보통 치안>교육>교통 순이지만 이 세 가지는 우열을 가리기 힘들 정도로 모두 중요하다. 다만 넷째 자연환경인 물과 공원과 같은 녹지는 앞의 세 가지보다는 후순위라고 할 수 있다. 예를 들어 치안, 교육, 교통이 우수한데 물과 공원까지 인접해 있다면 그곳은 정말 프리미엄 입지일 수 있지만 앞에 세 가지는 뛰어나지 않지만 물과 공원이 있는 입지라면 그건 그냥 시골일 수 있다는 의미다. 정말 좋은 위치가치를 가진 입지를 어떻게 알 수 있을까? 그것은 의외로 간단하다 결국 모든 것은 사용가치를 나타내는 척도인 전세가에 나타나 있기 때문이다. 하지만 지금 시장에서 평가되는 위치가치는 상대적으로는 변할 수 있기 때문에 비슷한 수준의 주택의 위치가치를 비교하면서 평가하는 임장을 해보는 것이 입지를 보는 안목을 키우는 데 가장 중요하다. 다시 말하자면 스스로 임장의 평가 리스트를 만들어 비슷한 매매가격과 평형 그리고 연식의 주택을 동시에 임장해서 점수를 매겨보는 습관을 가져보면 큰 도움이 된다. 임장이란 부동산을 직접 현장에서 살펴보는 것을 말하는데 요즘은 주택을 둘러싼 주변 환경을 보려면 오히려 인터넷 화면으로 지도를 놓고 로드 뷰를 보면서 비교해 보는 것이 훨씬 도움이 되기도 한다. 결국 임장을 하되 사이버 임장을 하라는 뜻이다. 이때 가장 중요한 것이 바로 상대평가를 해야 한다는 것이다. 부동산은 가치가 상대적이기 때문에 아래에 위치가치 평가 리스트를 만들어서 평가해보자. 만일 10개의 주택을 평가한다고 할 때 반드시 3분의 1은 우수, 3분의 1은 보통, 3분의 1은 부족을 주어야만 상대평가가 가능하다. 아래의 평가 리스트는 예시로 만들어 본 것이다 우수는 3점, 보통은 2점, 부족은 1점을 주면서 여러 개의 주택을 상대평가 해보자.(아래의 항목 외에 본인이 중요시하는 질문을 추가해보자.)

 

 

점수를 상대평가해서 총점을 내보면 비슷한 매매가격, 평형, 연식에서도 점수로 1등부터 꼴등까지 순위가 매겨질 수 있다. 이때 가장 높은 점수를 받은 주택은 다른 주택에 비해서 보통 매매가 보다는 전세가가 높게 형성된다. 만일 내가 가장 높은 평점을 매긴 주택의 전세가 순위가 중위 수준 이하라면 혹시 내가 시장의 관점이 아닌 다른 관점에서 평가한 것은 아닌지 돌아봐야 한다. 이것을 반복하다 보면 주택시장에서의 위치가치가 어떻게 가격에 반영되는지 보는 안목은 자연히 늘어날 것이다.