다가오는 이사철,
전세 VS 월세
무엇이 유리할까

최근 금리 인상이 주춤하며 다시금 전세 가격이 낮아진다고 한다.

급변하는 주택임차시장의 추세를 살펴보며 다가오는 이사철을 맞아 전세로 옮겨야 할지, 아니면 월세를 선택해야 할지 함께 고민해보자.

 

글_ 김경필 경제칼럼니스트, KBS <국민영수증> 금융멘토 

금리 인상으로 주택임차시장에 큰 변화

작년부터 이어진 가파른 금리 인상은 주택임차시장에도 큰 변화를 가져왔습니다. 금리가 올라가면 주택공급자의 입장에서도 원가가 올라가는 셈으로 가격인상 요인이 생기고 수요자인 세입자들에게도 전세자금대출의 이자가 증가하기 때문입니다. 또한 주택 가격이 하락하면서 일명 깡통전세의 위험이 증가했는데 이에 따라 전세를 기피하는 현상까지 더해져 월세로의 쏠림현상이 나타난 것입니다. 최근 금리인상이 주춤하며 다시금 전세 가격이 낮아진다고 하는데 다가오는 이사철, 전세로 옮겨야 할까요? 아니면 월세를 선택해야 하는 것일까요?

전세는 변동금리, 월세는 고정금리 대출과 같다

전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 제도로 집주인이 세입자의 전세자금에 힘입어 적은 돈으로도 주택을 소유할 수 있고 세입자는 보증금을 지키면서도 월비용없이 거주를 할 수 있는 서로 간의 장점이 있는 제도입니다. 다만 지금과 같이 금리가 가파르게 오르는 시기에는 세입자가 전세자금대출을 받았다면 높아지는 이자 때문에 큰 부담이 됩니다. 시중은행의 전세자금대출 이자율은 6%를 돌파했다가 현재는 4~5%대로 약간 낮아졌는데 여전히 높은 수준이며 미국 연준의 매파적 움직임에 당분간 금리의 고공행진이 이어질 분위기라서 상당 기간 낮아지기는 어려울 전망입니다.

전세대출이자는 금리에 따라 변하기 때문에 변동금리로 대출을 받은 것이고 반면 월세는 계약을 하면 2년간은 변하지 않으므로 집주인에게 돈을 고정금리로 빌리는 셈입니다. 작년까지는 이런 이유로 전세보다 월세로 수요가 몰리면서 월세의 가격은 전세에 비해 많이 높아졌습니다.

전세 1억 원 VS 보증금 2천만 원, 월세 46만 원

1) 전세의 경우

- 8,000만 원 대출 5% 적용

- 월 이자 비용 330,000원

2) 월세의 경우

- 월세 비용 460,000원

지금은 전세가 유리, 금리 인상 시 월세가 유리

하지만 최근 주택가격의 하락으로 작년보다 가격이 많이 하락한 전세매물이 나오면서 분위기는 조금씩 바뀌고 있습니다. 임대차3법의 규정을 보면 전월세전환율이라는 것이 있는데 전세금액을 월세로 전환할 때 2.5%를 적용하도록 되어있습니다. 예를 들어 전세 1억 원을 월세로 전환하면 1년에 2.5%인 250만 원을 연간 월세로 내야 합니다. 즉 월로 나누면 약 21만 원인 셈이죠. 하지만 이 법은 임대사업자가 임차인과 계약을 갱신할 때 적용되는 것이지 일반적인 경우 실제 주택시장에서는 시중금리를 반영해서 6~7%까지 높아져 있습니다. 만일 전세 1억 원 계약을 위해서 80%인 8,000만 원 전세대출을 받으면 금리 5% 적용 시 월 이자 비용은 33만 원입니다. 반면 보증금 2,000만원에 나머지를 월세로 할 경우는 월세는 최대 7%를 적용하면 46만 원까지 증가할 수 있습니다. 지금은 전세가 비용 면에서 유리하지만 금리가 더 오른다면 월세가 유리해질 수도 있는 것입니다.

 

깡통전세가 걱정이라면 반전세를 이용하자

최근 집값 하락폭이 커지면서 여기저기서 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있습니다. 깡통전세란 주택 가격이 크게 하락하면서 오히려 전세 가격보다 낮아지는 경우를 말하는데 이렇게 되면 향후 전세 가격까지 낮아져 임대인이 임차인의 전세 자금을 돌려줄 수 없게 될 수도 있습니다. 집주인 입장에서는 가격에 대한 위험(Price risk)이 발생하는 것이지만 임차인의 입장에서는 아예 전세금을 돌려받지 못할 수도 있는 신용위험(Credit risk)이 발생하는 심각한 일입니다.

이런 문제를 해결하기 위해 HUG주택도시보증공사에 전세보증금반환보험을 가입할 수 있는데 만일 임대인이 계약만료 후 한 달 이내로 보증금을 반환하지 못하면 보증공사가 먼저 세입자에게 보증금을 돌려주는 보증제도입니다.

전세계약금액이 매매시세보다 90% 이하인 주택만 가능하므로 확인이 필요합니다. 따라서 현재비용으로는 다소 월세가 불리하지만 향후 대출이자의 변동성을 감안하고 보증금 반환 위험을 줄이기 위해서는 월세가 유리할 수도 있습니다. 다만 최근 전세가격이 급격히 떨어지는 만큼 되도록 많은 매물을 비교해 보면서 판단을 하는 것이 필수입니다.

 

월세와 전세, 각각 세액공제 받는 법

월세를 납입한다면 연말정산을 받을 때 납입한 월세에 대해서 일정 부분 세액공제를 받을 수 있습니다. 세액공제를 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다. 연소득 5,500만 원~7,000만 원 이하 근로자(종합소득 6,000만 원)는 15%를, 연소득 5,500만 원 이하는 17%를 연간 한도 750만 원 이내에서 세액공제로 돌려받을 수 있습니다.

또한 전세자금대출을 받았다면 주택임차차입금 원리금 소득공제를 받을 수 있습니다. 원리금상환액의 40% 한도 400만 원까지 소득공제가 되는데 월세로 세액공제 15~17%가 유리한지 아니면 소득공제 한도 400만 원이 유리한지는 금액과 본인의 연소득에 따라 달라지므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

결론적으로 말하자면 올봄 이사철의 경우는 주택 가격과 전세 가격의 동반하락이라는 복합적인 변수가 존재하므로 일반적으로는 깡통전세의 위험이 없다는 전제하에 전세보증금반환보험을 가입하고 낮아진 전세를 선택하는 것이 유리해 보입니다.

다만 각자가 처해있는 개별적인 상황과 조건은 모두 다른 만큼 보다 많은 매물과 비용을 면밀히 비교하여 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것입니다

월세 세액공제 조건

- 연소득 7,000만 원 이하

- 무주택 세대주

- 기준시가 3억 원 이하 주택

- 전입신고 및 실거주

 

월세 세액공제율 한도

- 5,500만 원 이하인 경우 17%

- 5,500만 원~7,000만 원 이하인 경우 15%

 

주택임차차입금 원리금 소득공제

- 무주택자로 주택차입금을 받은 근로소득자의 경우

- 원리금 상환액의 40%까지

- 소득공제 한도 400만 원

월세 세액공제율 한도