3고(高) 시대의
부동산 투자 방안

글. 한수혁 KG제로인 상무이사

 

금리가 오르면서 부동산 시장은 거래가 크게 줄어든 가운데 약세를 이어가고 있다.

정부가 부동산에 대한 규제를 완화했지만 약세가 단기간에 바뀌긴 힘들어 보인다.

이러한 상황 속에서 필요한 부동산 투자 방안을 알아보자.

 

 

물가, 금리, 환율 단기 급등, 불안감 커져

무섭다. 이러다 금융위기가 다시 오지나 않을지 우려할 정도다. 물가가 치솟았고, 금리가 계속 오르고 환율도 급등하면서 ‘3고 시대’가 되었다. 우리나라의 8월 소비자물가지수는 5.70%로 7월의 6.30%에 비해서는 낮아졌지만 작년 8월의 2.60%에 비하면 배 이상 올랐다. 9월 28일 현재 국고채 3년물 금리는 연 4.30%를 나타내고 있고, 환율은 1,439원 20전까지 뛰었다. 세 가지 가격 변수가 모두 올해 2분기부터 한 방향으로 급하게 움직였다.

코로나19로 풀렸던 돈으로 인해 주요국의 물가가 오르고 자산 가격에 거품이 생긴 것을 해소하는 과정이라고 받아들이기에는 너무 불확실한 상황이다. 금리인상이 언제까지 계속될지 예상하기 어렵다. 우리나라의 무역수지 적자 규모는 9월이면 300억 달러를 넘을 것으로 보인다. 주력 수출품목인 반도체를 미국의 압력 때문에 중국에 수출하기 어렵게 되면서 재고가 쌓이고 있다는 소식도 들려온다. 온갖 악재만 크게 들리는 듯싶다. 시장참가자의 불안은 커지고, 그로 인해 가격이 더 떨어지는 악순환의 늪에 빠진 건 아닌지 걱정스럽다.

인플레이션을 잡아야 한다고 미국의 연준(FRB)가 금리를 0.75%포인트 올리는 자이언트 스텝을 9월 21일까지 세 번 연속 단행한 이후에도 FRB 고위 관계자들은 강경한 목소리를 계속 내고 있다. 한국은 행도 어쩔 수 없이 10월 정기 회의에서 금리를 최소 0.50%포인트 올릴 가능성이 높다. 한은은 작년 8월의 0.5%에서 올해 8월의 2,75%까지 금리를 6번 올렸지만 또 올릴 상황이다.

 

 

부동산 시장도 ‘거래절벽’ 속에 약세 이어져

기준금리 인상에 영향을 받아 주택담보대출 금리도 2.88%에서 5%대로 뛰었다. 주담대 금리는 올해 말이면 7% 후반 또는 8% 선까지 오를 것으로 보인다. 금리가 오르면서 부동산 시장은 거래가 크게 줄어든 가운데 약세를 이어가고 있다. 8월의 전국 주택종합 매매 가격은 7월보다 0.29% 떨어졌다. 부동산과 관련된 모든 지표가 아래 방향을 가리키고 있다.

지난 코로나 팬데믹 기간 동안 부동산 가격이 크게 올랐을 때 뒤늦게 있는 돈 없는 돈을 끌어 모아 부동산을 매입했던 ‘영끌족’은 당장 이자 부담을 안게 되었다. 대출 없이 자기 돈으로 집을 사서 갖고 있는 소수의 부자들 외에 다수의 사람들은 선뜻 집을 사겠다고 나서기 힘들어 졌다. 정부가 9월 21일 수도권과 세종시를 제외한 전국 대부분 지역에서 부동산에 대한 규제를 완화했지만, 규제 완화 지역에서도 매수세가 살아났다는 소식은 찾아보기 어렵다. 매물을 내놓았던 사람들이 거둬들이는 정도이지 사려는 사람들은 기다리고 있는 듯싶다. 부동산뿐 아니라 모든 시장은 경제의 기본요인에도 영향을 받지만 사람들의 심리에 따라 크게 좌우되는데, 약세심리가 워낙 강해 단기간에 바뀌긴 힘들어 보인다.

 

 

불확실성 해소될 때까진 약세 지속 예상

윤석열 정부는 8월 16일 ‘270만 호 공급’을 골자로 한 부동산 정책을 선보였고, 9월 21일에는 규제 완화 정책을 발표했다. 부산을 비롯한 대부분의 광역시·도를 조정대상 지역에서 제외했다. 인천 시민들은 “해운대구보다 집값이 낮은데 우리는 왜 풀어주지 않느냐?”는 볼멘소리를 내기도 했지만 부산, 대구, 경남, 경북 등에서는 가계대출, 청약제한, 세금에서 보다 자유롭게 되었다.

대출 규제에 있어서도 LTV(주택담보대출인정비율)는 종전에는 9억 원 미만인 경우 50%, 9억 원 이상인 경우 30%였지만 이번 완화 조치로 모두 70%로 높아졌다. DTI(총부채상환비율)도 40%에서 60%로 높아졌다.

정부가 수도권과 세종시를 제외한 조정대상지역 41곳과 투기과열지구 4곳을 풀어준 것은 거래절벽으로 어려움에 처한 지방의 요구를 반영해 줬기 때문으로 보인다. 이 대책에 힘입어 지방에 여러 채를 갖고 있는 다주택자들은 세금 부담을 줄이면서 정리할 기회가 생겼다. 또 부산, 대구 등 광역시에서는 2020년 9월 22일 이전에 분양된 아파트에 한해 분양권 거래가 가능하게 되었다.

그럼에도 불구하고 뛰어 버린 이자 부담에다 앞날에 대한 불안 때문에 거래가 늘지 않고 있는 상황이라 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성이 높다. 원희룡 국토건설교통부 장관은 “집값은 거품이 끼여 있는 상황이라 더 떨어져야 한다.”고 말하고 있기는 하다. 그러나 최소한 지방에 대한 규제 완화 조치는 추가될 가능성이 높다. 대표적으로 재건축 초과이익환수 부담금 감면을 지방과 1주택 장기 거주자에게는 높여 줄 것이다. 그렇다면 부산 등 인구밀집 지역 노후 아파트 단지의 재개발, 재건축에 관심을 가질 필요가 있다.