부산 조정대상지역 해제와
달라지는 세금
취득세와 양도세

 

글. 홍지영 장산지점 PB

 

최근 2022년 9월 26일 0시 기준으로 부산의 조정지역이 모두 해제되었다.

부동산 가격하락과 거래량이 급격히 감소하였고, 미분양주택이 폭증하면서

건설경기 붕괴 등을 우려해 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을

감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단한 데 따른 것이다.

이번 조치로 인해 달라지는 세금에 대해 알아보자.

 

취득세에서 달라지는 점

이번 조정지역 해제로 크게 달라지는 점은 취득세와 양도세인데, 그중 첫 번째로 취득세를 살펴보면 다음과 같다.

 

*조정지역 일시적 2주택자인 경우는 1~3%를 적용

 

표를 보면 알 수 있듯이 조정지역에 포함되면 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 중과를 했고, 조정지역 취득세 중과부담으로 웬만해선 추가로 집을 매매하기 어려웠다. 만약, 수도권의 1주택자가 부산의 5억 원짜리 아파트를 매수한다고 했을 때, 종전에는 지방교육세포함 8.4%의 세율을 적용 받아 취득세로 4,200만 원을 내야 했으나, 이번 조정지역 해제 후는 1.1%인 550만 원을 취득세로 납부하면 된다.

그리고 증여의 경우는 3.5%의 취득세율이 적용되나 조정지역의 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여하는 경우 12%의 취득세율이 부과되어 취득세 중과세율 때문에 증여를 하려다 포기하는 경우가 종종 있었는데, 비조정지역은 증여 시 취득세율 중과 자체가 없어 조정지역 해제 후 주택증여를 하는 경우 3.5%의 세율이 적용된다.

 

양도세에서 달라지는 점

두 번째로 양도세를 살펴보면 다음과 같다. 양도세란 양도차액(매매차익)에 대한 세금으로 조정대상지역 주택매매의 발목을 잡은 주범이라고 할 수 있다. 다주택자가 양도하고자 하는 주택이 조정지역일 경우에는 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제가 적용되지 않았다. 물론, 윤석열 정부에서 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 양도세중과를 배제했지만 만약 2023년 5월 9일 이후 매매한다면 양도세가 중과될 수 있었다.

하지만 부산시가 조정대상지역에서 해제되면서 다주택자 양도소득세 중과규정이 적용되지 않고 기본세율(6%~45%)로 적용되며, 장기보유특별공제(3년 이상~15년 이상 보유)도 적용 받을 수 있게 되었다. 만약, 2주택자가 3억 원 매수 5억 원 매도 주택을 구입 후 2년 만에 매도할 경우 비조정지역에서는 5,565만 원을 양도세로 내나, 조정지역의 경우는 중과되어 9,515만 원이 된다.

 

(필요경비 0원, 지방소득세 미적용, 3년 미만 보유로 장기보유특별공제 미적용 가정)

 

또한, 양도소득세 1세대 1주택비과세 요건(취득시점에 조정대상지역인지 기준으로 판단)도 살펴보면 2017.8.3. 부동산대책 이후 조정대상지역 소재 주택취득 시 2년 보유, 2년 거주 요건을 충족해야 비과세요건을 충족하나, 조정대상지역에서 해제된 후 취득한 주택은 2년 거주 요건은 필요 없고, 2년 보유 조건만 충족하면 된다.

지금까지 살펴본 취득세와 양도세뿐만 아니라 조정지역에 적용되었던 LTV, DTI 대출규제도 이번 조정대상지역 해제로 완화되었고, 취득가액 6억 원 미만 주택 매수 시 자금조달계획서면제(법인 제외), 청약 1순위 자격요건도 완화되어 얼어붙은 부동산 시장에 어떤 변화가 있을지 기대해보자.