양도소득세 비과세 기준 12억 원 상향
그렇다면 나는?

12억 원 양도세 비과세기준이 2021년 12월 8일부터 상향되었다. 당초 개정안의 법 시행 시기는 2022년 1월 1일로 규정되어 있었으나, 작년 11월 30일 국회 기획재정위원회는 시행시기를 공포일로 수정하였고, 국회 본회의는 이 내용을 그대로 통과시켰다. 통상적인 진행 절차로는 2021년 12월 말에 시행될 것으로 예상되었으나, 잔금일 연기 등 시장 혼란 방지를 위하여 12월 8일 공포되었다.

  

글. 김현기 WM고객부 세무사 

 

비과세 기준 상향 수혜자는 누구? 

 

기본적으로 양도소득세 비과세 기준 12억 원은 1세대 1주택 자의 경우 적용되는 내용이다. 1세대 1주택자가 2년 보유(조정 지역 당시 취득 시 2년 거주요건 추가)하였을 때, 적용 받는 비과세 혜택이다.

그렇다면 2주택자는 12억 원 비과세를 적용받을 수 없을 까? 일시적 2주택자로서 처분 기한 내 종전 주택을 처분한 다면 1세대 1주택 특례에 해당되어 12억 원 비과세를 적용받을 수 있다. 3주택 이상 소유자도 주택임대사업자 일정 요건을 충족하면 거주 주택 양도 시 수혜를 받을 수 있다.

그렇다면 12억 원이 넘는 주택을 취득한 자가 20억 원에 양도한다면 양도소득세 12억 원 비과세 기준을 훨씬 웃돌기에 수혜를 받을 수 없는 것일까?

아래 고가주택 양도소득세 계산 구조를 본다면, 12억 원 넘는 주택을 취득한 자도 이번 개정으로 인해 양도가액의 9억원 초과 비율만큼 부과되던 세금이 12억 원 초과 비율만큼 부과되어 양도차익이 감소함을 알 수 있다.

 

 

그렇다면 나는? 어떻게 해야 할까? 

우선, 1주택자의 경우 비과세 기준이 상향되고 현재 거주 주택의 가격 상승분 차익 실현을 누리고 싶어할 것이다. 하지만 대부분 다른 주택의 가격이 상승하여 취득세 부담도 증가하였고, 거래비용이 발생하여 비슷한 수준의 주택으로 넘어가기가 어려워졌다.

당장에 학업, 일자리 등 부득이한 상황이 아니라면 매도세로 돌아서지 않을 것이다. 일부는 공격적인 투자를 하기 위하여 현재 거주 아파트를 팔고 본인은 임차 거주를 하되 세를 안고 더욱더 똘똘한 한 채로 넘어가는 전략을 펼칠 수도 있다.

다음으로, 2주택자는 매도세가 가장 강하게 보일 수 있는 주택 보유자들이다. 일시적 2주택으로 인하여 처분 기한 내주택을 처분해야 하기 때문이다. 일시적 2주택 자들은 본인의 주택 취득 시기를 파악하여 조정 및 비조정 여부를 확인 하고, 조정 지역일 때 취득하였다면 거주 2년 요건이 추가 되었는지 확인하여야 한다.

 

 

 

그리고 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역일 때 취득하였다면 신규주택 취득 시기 별 처분 기한 3년(1년)을 확인하여 종전 주택을 양도하도록 하여야 한다. 만일 1년 내처분해야 된다면, 1년 내 전입 요건도 빠뜨리지 않도록 유의해야 한다.

이번에 변경된 비과세 기준 상향과 함께 2022년에는 증여 받은 자산에 대한 이월 과세, 주택임대사업자 4년 만기 도래, 전세계약갱신 청구권 만료, 양도세 중과 유예에 대한 정책방향 등을 종합적으로 고려한 자산 관리가 필요하다.